Bouwkundig splitsen woonruimte

Verbouwt u een woonruimte tot meerdere zelfstandige appartementen? Dan heet dit woningvormen. Bouwt u als eigenaar een zelfstandige woonruimte om tot meerdere onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur)? Dan noemen we dit omzetten. In bepaalde vooroorlogse buurten heeft u sinds 1 mei 2019 een vergunning voor woningvormen en omzetten nodig. Naast deze vergunning heeft u waarschijnlijk ook een andere vergunning nodig. Denk aan een bouwvergunning of een ontheffing van het bestemmingsplan. Wilt u de zelfstandige appartementen verkopen? Dan heeft u ook een vergunning voor kadastraal splitsen nodig.

Omzetten of woningvormen aanvragen U heeft hiervoor uw DigiD inlogcode nodig

Buurten met vergunningsplicht - lijst en kaart (gebied 2)

Buurten waar omzetten of woningvormen niet mag - lijst en kaart (gebied 1)

Voorwaarden

Voor het omzetten van een zelfstandige woning tot en met 4 onzelfstandige woonruimten

5 db lager dan de geluidsisolatie eisen voor nieuwbouw volgens het Bouwbesluit 2012
de woning heeft een gemeenschappelijke verblijfsruimte van minstens 11 m2
een onzelfstandige woonruimte is minimaal 12 m2
een onzelfstandige woonruimte wordt aan maximaal één persoon verhuurd
de aanvrager betaalt eenmalig €350 voor bijvoorbeeld rolcontainers en ondergrondse containers, per onzelfstandige woonruimte
de aanvraag moet voor autoparkeren voldoen aan beleidsregels parkeernormen (Parkeerplaatsen bij nieuw- en verbouwprojecten)
de aanvrager moet zorgen voor stallingsruimte voor 1 fiets per onzelfstandige kamer (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl)
voor verhuur van onzelfstandige woonruimte is vaak een ontheffing van het bestemmingsplan nodig. Meer hierover leest u op www.haarlem.nl/ontheffing-bestemingsplan
goed verhuurdersschap (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl).

Extra voorwaarde voor het omzetten van een zelfstandige woning tot 5 of meer onzelfstandige woonruimten

de onzelfstandige woonruimten worden beheerd door een bedrijf of stichting die zich richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel

Geen vergunningplicht voor hospitaverhuur

Er is sprake van hospitaverhuur als:

de verhuurder zelf in de woning woont
niet meer dan twee kamers en maximaal aan twee personen tegelijk verhuurd worden
de verhuurde ruimten niet meer dan 35% van het totale bruto vloeroppervlak van de woning beslaan
dat er minimaal 12 m2 beschikbaar is per (onder) huurder.

Voorwaarden voor woningvormen

Bij woningvorming wordt één woonruimte verbouwd tot 2 of meer zelfstandige woonruimten. De woningen kunnen (nog) niet los van elkaar verkocht worden. Daar is een aparte splitsingsvergunning voor kadastraal splitsen voor nodig. 

de oorspronkelijke woning heeft een bruto vloeroppervlak van minimaal 100m2
de te vormen woningen hebben een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m2 per woning
er is minimaal 12 m2 GBO per persoon beschikbaar
5 db lager dan de geluidsisolatie eisen voor nieuwbouw volgens het Bouwbesluit 2012
de aanvrager betaalt eenmalig €350 voor bijvoorbeeld rolcontainers en ondergrondse containers, per huishouden
de aanvraag moet voor autoparkeren voldoen aan beleidsregels parkeernormen (Parkeerplaatsen bij nieuw- en verbouwprojecten)
de aanvrager moet zorgen voor stallingsruimte voor 1 fiets per kamer/bewoner op eigen terrein. (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl)
goed verhuurdersschap (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl).

Kosten

Meesturen

Afhandelingstermijn

Veelgestelde vragen

Heb ik een omzettings- of woningsvormingsvergunning nodig als ik onzelfstandige woningen of zelfstandige appartementen in een bedrijfsruimte wil maken?

Nee, de vergunningsplicht geldt alleen voor bestaande situaties met een woonbestemming.

Wat is hospitaverhuur?

Er is sprake van hospitaverhuur als u één of twee kamers in uw woning verhuurt en zelf in de woning woont. Bij een hospitaconstructie heeft de hoofdbewoner (hospita) geen relatie met de inwoner(s). De hospita woont al geruime tijd op het adres en staat ook op dat adres ingeschreven bij de gemeente. De hospita heeft 65% van de woning voor eigen gebruik en maximaal 35% wordt verhuurd aan één of twee inwoners.

Moet ik een omzettings- of woningsvormingsvergunning aanvragen als ik voor 1 mei 2019 al kamers of appartementen verhuurde?

Voor bestaande legale (vergund) situaties hoeft u geen vergunning voor woningvormen en omzetten aan te vragen. Illegale situaties worden pas legaal als een omzettings- of woningvormingsvergunning is verleend. Dit kan alleen in gebieden waar woningvormen en omzetten is toegestaan.

Ik heb voor 1 mei 2019 al een bouwvergunning ingediend. Heb ik ook een omzettings- of woningvormingsvergunning nodig?

Voor complete aanvragen voor een omgevingsvergunning die voor 1 mei 2019 zijn ingediend is geen omzettings- of woningsvormingsvergunning nodig, als:

de werkzaamheden binnen 26 weken na verlening zijn uitgevoerd en gereed gemeld bij de gemeent Haarlem
de werkzaamheden volgens de voorwaarden en voorschriften zijn uitgevoerd.

Mag ik alvast beginnen met bouwen terwijl ik mijn vergunningsaanvraag afwacht?

Nee. U moet wachten met bouwen tot alle benodigde vergunningen zijn verleend.

Is het toegestaan om zonder omzettingsvergunning een woning zo te verbouwen dat we er met een aantal vrienden kunnen wonen?

Dit is niet toegestaan. U heeft hiervoor een omzettingsvergunning nodig. Dit staat in de Huisvestingsverordening. In sommige buurten is omzetten niet toegestaan. Lees meer onder het kopje Vergunningsplicht per buurt.

Mag ik alvast beginnen met bouwen als ik mijn omgevingsvergunning heb gekregen en mijn omzettings- of woningvormingsvergunning heb aangevraagd?

Dat kan alleen als uw bouwplan past in het bestemmingsplan. Past uw bouwplan niet in het bestemmingsplan? Dan moet u eerst een ontheffing bestemmingsplan aanvragen. Nadat deze ontheffing is verleend, kunt u een vergunning woningvormen en een bouwvergunning aanvragen. Er is vrijwel altijd strijd met het bestemmingsplan Parapluplan parkeernormen Haarlem 2019, omdat er vaak geen parkeervoorziening op het eigen terrein is. U kunt de verbouwing pas starten als beide vergunningen zijn verleend.
Wilt u weten of uw bouwplan past in het bestemmingsplan? Op de website ruimtelijkeplannen.nl staan alle bestemmingsplannen online.

Ontheffing bestemmingsplan

Ik wil een dakopbouw op mijn woning plaatsen met daarin een extra zelfstandige woning. Is hiervoor een vergunning woningvormen nodig?

Ja. De woning wordt verbouwd. Een vergunning woningvormen is nodig als een woonruimte wordt verbouwd tot 2 of meer woonruimten. In sommige buurten is woningvormen niet toegestaan. Lees meer onder het kopje Vergunningsplicht per buurt.

Kan ik ook een omvormings- of woningvormingsvergunning krijgen voor een monument?

Bij een omvormings- of woningvormingsvergunning wordt de geluidsisolatie van de woning naar de buurwoning(en) en het fietsparkeren beoordeeld. Dit gebeurt op basis van de regels in de huisvestingsverordening. Om te voldoen aan die regels, moet u soms de woning verbouwen. Voor het wijzigen van het monument moet u een omgevingsvergunning voor het wijzigen aan een monument aanvragen.

Wat wordt bedoeld met 'oorspronkelijke woning'?

De oorspronkelijke woning is de woning zoals deze bij de 1e bouw is opgeleverd. Voor woningvormen mag de oorspronkelijke woning niet kleiner zijn dan 100 m2 BVO (Bruto-vloeroppervlakte). Later toegevoegde dakopbouwen en aanbouwen tellen niet mee. De BVO is gelijk aan de oppervlakte van een gebouw, gemeten op het vloerniveau inclusief de muren.