Bouwkundig splitsen woonruimte

Buurten waar omzetten of woningvormen niet is toegestaan

Oost

• Amsterdamse wijk (alle buurten)
• Scheepmakerskwartier

Noord

• Transvaalwijk (alle buurten m.u.v. Patriumoniumbuurt)
• Indische wijk (alle buurten)

Zuid-West

• Rozenprieel Noord: het gedeelte ten oosten van de Voorhelmstraat en het Mari Andriessenplein
• Rozenprieel Zuid: het gedeelte ten oosten van de Voorhelmstraat en ten noorden van de Rustenburgerlaan
• Leidsebuurt Oost
• Leidsebuurt West

Buurten met vergunningsplicht

Oost

• Amsterdamse wijk
• Slachthuiswijk

Noord

• Delftwijk
• Indische wijk
• Ter Kleefkwartier
• Te Zaanenkwartier
• Transvaalwijk
• Vogelenwijk
• Vondelkwartier

Zuid-West

• Duinwijk
• Haarlemmerhoutkwartier
• Houtvaartkwartier
• Zijlwegkwartier

Centrum

• Oude Stad

In Parkwijk, Zuiderpolder en Schalkwijk geldt geen vergunningsplicht.

Kaart vergunningsplichtige gebieden (pdf)

Voor het omzetten van een zelfstandige woning tot en met 4 onzelfstandige woonruimten

• 5 db lager dan de geluidsisolatie eisen voor nieuwbouw volgens het Bouwbesluit 2012
• de woning heeft een gemeenschappelijke verblijfsruimte van minstens 11 m2
• een onzelfstandige woonruimte is minimaal 12 m2
• een onzelfstandige woonruimte wordt aan maximaal één persoon verhuurd
• de aanvrager betaalt eenmalig €350 voor bijvoorbeeld rolcontainers en ondergrondse containers, per onzelfstandige woonruimte
• de aanvraag moet voor autoparkeren voldoen aan beleidsregels parkeernormen (Parkeerplaatsen bij nieuw- en verbouwprojecten)
• de aanvrager moet zorgen voor stallingsruimte voor 1 fiets per onzelfstandige kamer (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl)
• voor verhuur van onzelfstandige woonruimte is vaak een ontheffing van het bestemmingsplan nodig. Meer hierover leest u op www.haarlem.nl/ontheffing-bestemingsplan
• goed verhuurdersschap (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl).

Extra voorwaarde voor het omzetten van een zelfstandige woning tot 5 of meer onzelfstandige woonruimten

• de onzelfstandige woonruimten worden beheerd door een bedrijf of stichting die zich richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel

Geen vergunningplicht voor hospitaverhuur

Er is sprake van hospitaverhuur als:

• de verhuurder zelf in de woning woont
•  niet meer dan twee kamers en maximaal aan twee personen tegelijk verhuurd worden
•  de verhuurde ruimten niet meer dan 35% van het totale bruto vloeroppervlak van de woning beslaan
•  dat er minimaal 12 m2 beschikbaar is per (onder) huurder.

Voorwaarden voor woningvormen

Bij woningvorming wordt één woonruimte verbouwd tot 2 of meer zelfstandige woonruimten. De woningen kunnen (nog) niet los van elkaar verkocht worden. Daar is een aparte splitsingsvergunning voor kadastraal splitsen voor nodig. 

•  de oorspronkelijke woning heeft een bruto vloeroppervlak van minimaal 100m2
•  de te vormen woningen hebben een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m2 per woning
•  er is minimaal 12 m2 GBO per persoon beschikbaar
•  5 db lager dan de geluidsisolatie eisen voor nieuwbouw volgens het Bouwbesluit 2012
•  de aanvrager betaalt eenmalig €350 voor bijvoorbeeld rolcontainers en ondergrondse containers, per huishouden
•  de aanvraag moet voor autoparkeren voldoen aan beleidsregels parkeernormen (Parkeerplaatsen bij nieuw- en verbouwprojecten)
•  de aanvrager moet zorgen voor stallingsruimte voor 1 fiets per kamer/bewoner op eigen terrein. (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl)
•  goed verhuurdersschap (Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad op officiëlebekendmakingen.nl).

De gegevens over de bestaande situatie

• een situatietekening (schaal 1:500)

De gegevens van de gewenste situatie

• de bouwtekening (schaal 1:100) of de bouwvergunning.
• een geluidsrapport.
  De luchtgeluids- en contactgeluidsisolatiemaatregelen zijn afhankelijk van de constructie van de woning. Dat kan per woning verschillen. Bij het indienen van een aanvraag voor woningomzetting moet daarom een geluidsisolatierapport worden toegevoegd. U doet onderzoek naar de geluidsisolatie van de woning. Op basis van dit onderzoek beoordeelt de gemeente of uw voorgestelde isolatiemaatregelen voldoende zijn. De volgende eisen gelden in ieder geval voor de woningscheidende vloeren en wanden:

• het lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht tussen twee woningen is niet kleiner dan 47 dB
• het contact-geluidsniveau voor de geluidsoverdracht tussen twee woningen is niet groter dan 59 dB
  Lees meer in de Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad onder het kopje Bijlage: Geluidsisolatie

• motivering fietsparkeren. U geeft aan hoe u fietsparkeren mogelijk maakt. Hoeveel fietsparkeerplakken zijn er nodig. En waar wilt u de fietsparkeerplekken realiseren? Lees meer in de beleidsregels onder 2.2 en 2.3

Als uw aanvraag compleet is, hoort u binnen 8 weken of u een vergunning krijgt. Als uw aanvraag niet compleet is, krijgt u tijd om uw aanvraag compleet te maken. Deze extra tijd wordt bij de termijn van 8 weken opgeteld. Heeft u een complexe aanvraag, dan kan de gemeente de afhandelingstermijn eenmalig met 6 weken verlengen. U wordt hierover schriftelijk geïnformeerd.

Heb ik een omzettings- of woningsvormingsvergunning nodig als ik onzelfstandige woningen of zelfstandige appartementen in een bedrijfsruimte wil maken?

Nee, de vergunningsplicht geldt alleen voor bestaande situaties met een woonbestemming.

Wat is hospitaverhuur?

Er is sprake van hospitaverhuur als u één of twee kamers in uw woning verhuurt en zelf in de woning woont. Bij een hospitaconstructie heeft de hoofdbewoner (hospita) geen relatie met de inwoner(s). De hospita woont al geruime tijd op het adres en staat ook op dat adres ingeschreven bij de gemeente. De hospita heeft 65% van de woning voor eigen gebruik en maximaal 35% wordt verhuurd aan één of twee inwoners.

Moet ik een omzettings- of woningsvormingsvergunning aanvragen als ik voor 1 mei 2019 al kamers of appartementen verhuurde?

Voor bestaande legale (vergund) situaties hoeft u geen vergunning voor woningvormen en omzetten aan te vragen. Illegale situaties worden pas legaal als een omzettings- of woningvormingsvergunning is verleend. Dit kan alleen in gebieden waar woningvormen en omzetten is toegestaan.

Ik heb voor 1 mei 2019 al een bouwvergunning ingediend. Heb ik ook een omzettings- of woningvormingsvergunning nodig?

Voor complete aanvragen voor een omgevingsvergunning die voor 1 mei 2019 zijn ingediend is geen omzettings- of woningsvormingsvergunning nodig, als:

• de werkzaamheden binnen 26 weken na verlening zijn uitgevoerd en gereed gemeld bij de gemeent Haarlem
• de werkzaamheden volgens de voorwaarden en voorschriften zijn uitgevoerd.

Mag ik alvast beginnen met bouwen terwijl ik mijn vergunningsaanvraag afwacht?

Nee. U moet wachten met bouwen tot alle benodigde vergunningen zijn verleend.

Is het toegestaan om zonder omzettingsvergunning een woning zo te verbouwen dat we er met een aantal vrienden kunnen wonen?

Dit is niet toegestaan. U heeft hiervoor een omzettingsvergunning nodig. Dit staat in de Huisvestingsverordening. In sommige buurten is omzetten niet toegestaan. Lees meer onder het kopje Vergunningsplicht per buurt.

Mag ik alvast beginnen met bouwen als ik mijn omgevingsvergunning heb gekregen en mijn omzettings- of woningvormingsvergunning heb aangevraagd?

Dat kan alleen als uw bouwplan past in het bestemmingsplan. Past uw bouwplan niet in het bestemmingsplan? Dan moet u eerst een ontheffing bestemmingsplan aanvragen. Nadat deze ontheffing is verleend, kunt u een vergunning woningvormen en een bouwvergunning aanvragen. Er is vrijwel altijd strijd met het bestemmingsplan Parapluplan parkeernormen Haarlem 2019, omdat er vaak geen parkeervoorziening op het eigen terrein is. U kunt de verbouwing pas starten als beide vergunningen zijn verleend.
Wilt u weten of uw bouwplan past in het bestemmingsplan? Op de website ruimtelijkeplannen.nl staan alle bestemmingsplannen online. 

Ontheffing bestemmingsplan

Ik wil een dakopbouw op mijn woning plaatsen met daarin een extra zelfstandige woning. Is hiervoor een vergunning woningvormen nodig?

Ja. De woning wordt verbouwd. Een vergunning woningvormen is nodig als een woonruimte wordt verbouwd tot 2 of meer woonruimten. In sommige buurten is woningvormen niet toegestaan. Lees meer onder het kopje Vergunningsplicht per buurt.

Kan ik ook een omvormings- of woningvormingsvergunning krijgen voor een monument?

Bij een omvormings- of woningvormingsvergunning wordt de geluidsisolatie van de woning naar de buurwoning(en) en het fietsparkeren beoordeeld. Dit gebeurt op basis van de regels in de huisvestingsverordening. Om te voldoen aan die regels, moet u soms de woning verbouwen. Voor het wijzigen van het monument moet u een omgevningsvegunning voor het wijzigen aan een monument aanvragen.

Wat wordt bedoeld met 'oorspronkelijke woning'?

De oorspronkelijke woning is de woning zoals deze bij de 1e bouw is opgeleverd. Voor woningvormen mag de oorspronkelijke woning niet kleiner zijn dan 100 m2 BVO (Bruto-vloeroppervlakte). Later toegevoegde dakopbouwen en aanbouwen tellen niet mee. De BVO is gelijk aan de oppervlakte van een gebouw, gemeten op het vloerniveau inclusief de muren.

Huisvestingsverordening 2017 (officiële bekendmakingen)
Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad (officiële bekendmakingen)

Heeft u de informatie die u zocht niet op deze pagina gevonden? Heeft u de Veelgestelde vragen gelezen? Dan kunt u uw vraag stellen via het informatieformulier. Vul het formulier volledig in, sla het daarna op en verstuur het per e-mail naar informatieformulier@haarlem.nl.
Als we het formulier hebben ontvangen, nemen we binnen 10  werkdagen contact met u op. 

Informatieformulier (pdf)

De kosten voor het informatieformulier zijn € 50.

Voor bouwkundig splitsen heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig waarvoor u professionele bouwtekeningen moet aanleveren. De expert die u begeleidt kan ook uw vragen over het bestemmingsplan, de procedure en het bouwkundig splitsen beantwoorden. Dan bespaart u de leges van het informatieformulier.